Artigo elaborado por Ana Paula Santana, advogada e coordenadora da área de direito tributário no Parluto Advogados.
O Supremo Tribunal Federal (STF) está analisando uma questão de grande relevância para empresas que real6izam a integralização de imóveis ao seu capital social: a imunidade de ITBI também se aplica quando a pessoa jurídica possui atividade preponderantemente imobiliária?
A discussão é objeto do Tema 1.348 da repercussão geral, no Recurso Extraordinário nº 1.495.108, e pode impactar tanto operações futuras quanto empresas que já realizaram integralizações e recolheram o imposto.
O QUE ESTÁ EM DISCUSSÃO?
O artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal prevê a não incidência do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
A controvérsia está em saber se essa imunidade permanece aplicável quando a empresa que recebe os imóveis exerce, preponderantemente, atividades como compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
Em outras palavras: uma holding ou empresa imobiliária que recebe imóveis para integralização de seu capital social pode usufruir da imunidade de ITBI?
É justamente essa questão que o STF deverá definir, com repercussão geral, produzindo efeitos para os demais casos que discutam a mesma matéria.
COMO ESTÁ O JULGAMENTO?
Até o momento, o julgamento ainda não foi concluído. O Ministro Edson Fachin, relator, apresentou voto no sentido de reconhecer que a imunidade é incondicionada, não sendo afastada pelo fato de a empresa exercer atividade preponderantemente imobiliária.
O entendimento foi acompanhado pelos Ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. De outro lado, os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino apresentaram entendimento contrário, defendendo que a imunidade não alcançaria a transmissão de imóveis para integralização de capital quando a empresa adquirente possuir atividade preponderantemente imobiliária.
O Ministro Alexandre de Moraes pediu vista dos autos. Posteriormente, os autos foram devolvidos e o processo foi incluído em nova sessão virtual, prevista para ocorrer entre 9 e 19 de outubro de 2026. Portanto, a questão ainda não está definitivamente decidida.
UM PONTO QUE TAMBÉM MERECE ATENÇÃO:
A discussão do Tema 1.348 deve ser analisada em conjunto com outros entendimentos já firmados pelo STF sobre a imunidade de ITBI na integralização de capital, especialmente o Tema 796.
No Tema 796, o STF analisou os limites da imunidade nas operações de integralização de capital, especialmente em relação ao valor dos bens transferidos e ao montante efetivamente destinado à realização do capital social.
A forma como esse entendimento será considerado em conjunto com a decisão que vier a ser proferida no Tema 1.348, bem como seus efeitos sobre as diferentes situações concretas, deverá ser avaliada a partir da definição do STF.
Assim, neste momento, não é possível antecipar todos os efeitos jurídicos que decorrerão do julgamento do Tema 1.348, sendo necessária a análise individualizada de cada operação.
E QUEM JÁ PAGOU ITBI?
Esse é um dos pontos que merecem atenção das empresas que realizaram integralização de imóveis no passado e recolheram ITBI em razão do entendimento de que a atividade preponderantemente imobiliária afastaria a imunidade.
Caso o STF venha a reconhecer a aplicação da imunidade nessas situações, poderá surgir a possibilidade de discussão judicial visando à restituição dos valores recolhidos, observados os requisitos aplicáveis a cada caso.
No entanto, é importante destacar que não existe, neste momento, garantia de restituição. Além do resultado definitivo do julgamento, será necessário verificar como o STF eventualmente tratará os efeitos da decisão, inclusive se haverá ou não modulação de efeitos.
A modulação poderá estabelecer um marco temporal para a aplicação da decisão e definir quais situações passadas serão alcançadas. Por esse motivo, empresas que já recolheram o imposto podem ter interesse em avaliar desde já a adoção de medida judicial própria, especialmente como forma de preservar a discussão sobre eventual restituição, caso o julgamento seja favorável.
Isso, contudo, não significa que o simples ajuizamento da ação assegure automaticamente a restituição do imposto. O resultado dependerá da decisão final do STF, de eventual modulação de efeitos e das particularidades de cada caso.
POR QUE AVALIAR UMA MEDIDA JUDICIAL AGORA?
Diante da proximidade da conclusão do julgamento, empresas que tenham realizado integralização de imóveis e recolhido ITBI podem avaliar, individualmente, a conveniência de uma medida judicial.
A análise deve considerar, entre outros aspectos:
- a data da integralização;
- os imóveis envolvidos na operação;
- os valores atribuídos aos bens;
- o montante de ITBI recolhido;
- a atividade desenvolvida pela pessoa jurídica no período relevante;
- a legislação municipal aplicável; eventual existência de procedimento administrativo ou judicial anterior;
- e os efeitos que eventualmente sejam atribuídos à decisão do STF.
A medida pode ser especialmente relevante para preservar a possibilidade de discussão do direito à restituição, caso o STF reconheça a imunidade e estabeleça alguma limitação temporal para os efeitos da decisão.
ATENÇÃO: CADA CASO PRECISA SER ANALISADO INDIVIDUALMENTE.
Embora o julgamento do Tema 1.348 possa representar uma importante definição sobre o tratamento do ITBI em operações de integralização de capital por empresas com atividade imobiliária, não é possível afirmar, antecipadamente, que todos os valores recolhidos serão restituídos.
A definição dependerá do resultado final do julgamento e, eventualmente, da modulação de seus efeitos pelo STF. Além disso, outros entendimentos já firmados pelo STF sobre a imunidade de ITBI deverão ser considerados na análise dos efeitos da decisão, especialmente o Tema 796.
A extensão e a forma de aplicação desses entendimentos no contexto do Tema 1.348 dependerão da decisão definitiva do STF e de seus respectivos efeitos. Por isso, empresas que tenham realizado operações dessa natureza podem se beneficiar de uma análise preventiva e individualizada, especialmente diante da retomada do julgamento.
O escritório Parluto Advogados acompanha o andamento do Tema 1.348 e está à disposição para avaliar os impactos da discussão em operações já realizadas e em futuras integralizações de capital.
