Todo síndico já passou por isso: o condômino atrasa a taxa, o condomínio contrata advogado para cobrar e, no fim, fica a dúvida sobre quem arca com o custo desse contrato.
A questão chegou ao Superior Tribunal de Justiça, que decidiu julgá-la como tema repetitivo (REsp 2.273.471).
Quando houver decisão, ela servirá de orientação para todos os juízes do país.
O ponto a ser definido é se o condomínio pode incluir na dívida do inadimplente os honorários que pagou ao seu advogado por contrato.
Vale separar duas coisas. Os honorários contratuais são os combinados entre o condomínio e o advogado. Já os de sucumbência são fixados pelo juiz, a favor de quem vence a ação. Estes últimos continuam sendo devidos normalmente.
O que o STJ vai decidir diz respeito apenas aos primeiros. Por ora, os processos em andamento no tribunal estão suspensos, mas as cobranças em primeira instância seguem. Taxa, juros e multa continuam exigíveis.
O que se sabe é que as turmas de direito privado do STJ vêm decidindo, até aqui, que o devedor não deve ressarcir o honorário contratual. Se a tese final seguir esse caminho, esse custo ficará com o condomínio.
O que o síndico e o conselho podem fazer agora:
- Não conte com a devolução dos honorários contratuais. Ao planejar o orçamento, considere que esse custo pode ficar com o condomínio.
- Cobre cedo. Quanto mais rápida a cobrança amigável, menor a chance de o caso chegar à Justiça.
- Mantenha tudo documentado. Convenção, atas, boletos e comunicações organizados facilitam a cobrança. A taxa em atraso, quando prevista na convenção ou aprovada em assembleia, pode ser cobrada por execução, que costuma ser mais rápida.
- Revise o contrato com o advogado. Verifique como os honorários estão pactuados e o que acontece se o devedor pagar antes da sentença.
- Acompanhe o julgamento. Quando a tese for fixada, ela valerá para todos os casos, e o condomínio poderá ajustar sua estratégia.
Em resumo, a cobrança da taxa condominial continua valendo, com juros e multa. O que está em aberto é quem arca com o contrato do advogado. Até o STJ decidir, o caminho mais seguro é cobrar com organização e planejar o orçamento sem depender desse ressarcimento.
Artigo elaborado pela Dra. Patricia Ciardi Aguiar, advogada e coordenadora da área de direito cível do Parluto Advogados.
